Eine Wohnung muss geräumt werden – nach einem Todesfall, einem Umzug ins Pflegeheim oder der Kündigung eines Mietvertrags. Die erste Frage der meisten Erben: Was kostet das eigentlich? Die zweite, die nur wenige stellen: Kann ich diese Kosten irgendwie umgehen? Die Antwort auf beide Fragen finden Sie in diesem Artikel – inklusive des Modells der Wertanrechnung, mit dem die Verwertung des Nachlasses die Räumung ganz oder teilweise refinanziert.
Hinweis: Alle Preisangaben sind Orientierungswerte für Berlin und München (Stand 2026) und ersetzen kein individuelles Angebot.
Was kostet eine Nachlassräumung wirklich?
Für eine klassische, vollständig zu räumende Wohnung ohne Wertverwertung liegen die typischen Preise so:
Wohnung · Fläche (ca.) · Preisspanne
1-Zimmer-Wohnung · 30–45 m² · 600–1.200 €
2-Zimmer-Wohnung · 50–65 m² · 1.000–2.000 €
3-Zimmer-Wohnung · 70–90 m² · 1.500–3.000 €
4-Zimmer-Wohnung / Maisonette · 100–140 m² · 2.500–5.000 €
Haus (Einfamilienhaus, voll eingerichtet) · ab 120 m² · 3.000–8.000 €
Hinzu kommen häufig Zuschläge für Keller, Dachboden und Garage (je 100–300 €).
Diese Faktoren bestimmen den Preis
- Volumen: Nicht nur Wohnfläche zählt, sondern die Menge des Inhalts. Eine voll eingerichtete Wohnung mit Sammlungen, Büchern und Keller ist teurer als eine sparsam möblierte.
- Zustand: Messie-Fälle, Schimmel, Tiergerüche oder stark verschmutzte Räume erfordern Sonderreinigung und entsprechend geschultes Personal – der Preis kann sich verdoppeln oder verdreifachen.
- Etage & Aufzug: Ohne Aufzug im 4. OG steigt der Arbeitsaufwand deutlich. Boden- oder Fenstertransporte ebenso.
- Entsorgungskosten: Sperrmüll, Elektroschrott, Farben und Lacke (Sondermüll) verursachen Gebühren, die oft durchgereicht werden.
- Besenrein vs. renoviert: "Besenrein" ist der Standard bei Wohnungsübergaben. Zusätzliche Grund- oder Malerarbeiten kosten extra.
- Termin-Druck: Wenn der Vermieter eine feste Übergabefrist gesetzt hat und alles schnell gehen muss, können Zuschläge anfallen.
- Region: In München liegen die Preise tendenziell 10–25 % über denen in Berlin.
- Abstimmungsaufwand: Mehrere Erben, die remote entscheiden – verzögert alles und verteuert Zwischenlagerung
- Doppelte Anfahrt oder Sperrmülltermine, die platzen
- Nicht deklarierte Zusatzpositionen im Angebot ("Anfahrt", "Aufzug", "Entsorgung Sondermüll")
- Wertvolle Gegenstände im Sperrmüll: Antiquitäten oder Markenmöbel landen im Container – ein doppelter Verlust, denn Sie zahlen für die Entsorgung und verschenken den Erlös
- Inventur & Bewertung: Vor der Räumung wird der Nachlass gesichtet. Wertgegenstände werden identifiziert und marktgerecht geschätzt.
- Verwertung: Verkäufliches wird über Händler, Plattformen und Fachkreise verwertet.
- Verrechnung: Der erzielte Erlös wird direkt mit der Räumungsrechnung verrechnet.
- Transparenz: Sie erhalten eine Aufstellung – was verkauft wurde, zu welchem Preis, und wie es angerechnet wurde.
- Räumungskosten inkl. Keller: 1.900 €
- Verwertungserlös (Mobiliar, Geräte, Sammlung): 1.450 €
- Ihre Restzahlung: 450 €
- Erbschein oder Testamentsvollstreckerausweis besorgen (die Banken und der Vermieter verlangen ihn)
- Mietverhältnis schriftlich kündigen (Todesfall-Kündigungsrecht, i. d. R. kurze Frist – keine Rechtsberatung, im Zweifel anwaltlich prüfen lassen)
- Wertgegenstände vor dem Räumen sichern und dokumentieren (Fotos!)
- Räumungsfirma mit Festpreis nach Besichtigung beauftragen
- Nach Wertanrechnung fragen – der Erlös senkt Ihre Rechnung
- Übergabeprotokoll mit Vermieter erstellen (besenrein, Zählerstände, Schlüssel)
- Kaution zurückfordern
Versteckte Kosten, die Erben oft überraschen
Unser Rat: Fordern Sie immer ein Festpreisangebot nach Besichtigung an – nie ein Stundensatz-Angebot von der Ferne.
Wertanrechnung: So wird Ihre Nachlassräumung gratis
Hier kommt die gute Nachricht. Ein gut geführter Haushalt enthält fast immer Werte: Markenmöbel, gut erhaltene Geräte, Design-Klassiker, Schmuck, Uhren, Münzen, Briefmarken, Kunst, Weine, Werkzeug, Fahrräder. Diese Werte verschwinden bei einer klassischen Entrümpelung im Container.
Das Modell der Wertanrechnung dreht es um:
Rechenbeispiel
3-Zimmer-Wohnung in Berlin, voll möbliert:
Bei einem Haushalt mit hochwertigeren Werten (z. B. Vintage-Designermöbel, Schallplattensammlung, Schmuck) kann der Erlös die Räumungskosten übersteigen – dann ist die Räumung für Sie faktisch kostenlos, in Ausnahmefällen verbleibt sogar ein Überschuss für die Erbmasse.
Wichtig: Die Wertanrechnung ist kein "Ankauf zum Schleuderpreis". Verwertbare Objekte werden auf dem Markt verkauft, nicht pauschal eingestempelt. Was tatsächlich keinen Markt hat, wird fachgerecht entsorgt – dafür zahlen Sie regulär.
Wertanrechnung vs. klassische Entrümpelung im Vergleich
Klassische Entrümpelung · Räumung mit Wertanrechnung
Räumungskosten · Voll zu zahlen (1.500–3.500 €) · Ganz oder teilweise verrechnet
Verwertbare Werte · Gehen verloren · Kommen der Erbmasse zugute
Dokumentation · Meist keine · Nachweis für Erbengemeinschaft & Finanzamt
Aufwand für Erben · Hoch (Firmenvergleich, Kontrolle) · Gering – ein Partner, alles aus einer Hand
Wann lohnt sich Wertanrechnung nicht?
Ehrlicherweise: Nicht jeder Nachlass enthält Verwertbares. Bei einem weitgehend leeren oder verwahrlosten Haushalt ist der Erlös gering, und es bleibt bei den regulären Räumungskosten. Die Bewertung vorab kostet Sie aber nichts – die kostenlose Ersteinschätzung zeigt schnell, ob sich das Modell für Ihren Fall lohnt.
Checkliste: Wohnung kündigen & Nachlass räumen
FAQ: Nachlassräumung Kosten
Was kostet es, eine Wohnung nach einem Todesfall zu räumen?
Für eine 2- bis 3-Zimmer-Wohnung in Berlin oder München je nach Zustand und Volumen ca. 1.000–3.000 € inkl. Keller und Entsorgung. Mit Wertanrechnung reduziert sich der Betrag regelmäßig deutlich – im besten Fall auf null.
Muss ich die Räumung als Erbe aus eigener Tasche zahlen?
Nein – Räumungskosten sind Nachlassverbindlichkeiten und werden grundsätzlich aus dem Nachlassvermögen beglichen. Haben die Erben das Nachlassvermögen bereits an sich genommen oder die Erbschaft angenommen, haften sie entsprechend. Keine Rechtsberatung.
Was bedeutet "besenrein" bei der Wohnungsübergabe?
Besenrein bedeutet: ausgefegt, frei von persönlichem Eigentum und grobem Schmutz. Farbe an Wänden und normale Abnutzung müssen in der Regel nicht beseitigt werden, außer der Mietvertrag verlangt es wirksam – das ist rechtlich umstritten und im Zweifel zu prüfen.
Kann der Vermieter die Entrümpelungskosten verlangen?
Nein, die Räumung ist Sache der Erben. Der Vermieter kann aber bei Verzug die Kosten einer Ersatzvornahme geltend machen und mit der Kaution verrechnen. Deshalb: Fristen ernst nehmen und rechtzeitig räumen.
Wer nimmt Wertgegenstände wie Schmuck oder Kunst?
Für Schmuck, Uhren, Kunst und Antiquitäten gibt es spezialisierte Händler und Auktionshäuser. Ein Anbieter wie Homeclear identifiziert diese Stücke während der Inventur, holt Marktwerte ein und rechnet die Erlöse direkt an – so verlieren Sie nichts im Container.
Wie schnell kann eine Nachlassräumung erfolgen?
Nach Besichtigung und Beauftragung meist innerhalb weniger Tage bis zwei Wochen. In dringenden Fällen (festes Übergabedatum des Vermieters) sind Kurzfrist-Termine möglich – vorher sollte die Inventur aber zwingend abgeschlossen sein.
Fazit
Die Kosten für eine Nachlassräumung liegen in Berlin und München je nach Wohnung zwischen 1.000 und 5.000 € – aber sie müssen nicht Ihr Endpreis sein. Mit der Wertanrechnung refinanziert der Verwertungserlös die Räumung, in vielen Fällen vollständig. Der entscheidende Unterschied: kein vorschnelles Entrümpeln, sondern Inventur, Bewertung, Verwertung – und erst dann räumen.
Informieren Sie sich über die Nachlassräumung mit Wertanrechnung oder fordern Sie eine kostenlose Ersteinschätzung für Ihre Wohnung in Berlin oder München an. Für den kompletten Überblick lesen Sie auch unseren Leitfaden zur Nachlassverwaltung.